PAGEDANGAN, KABUPATEN TANGERANG — Sudah hampir dua tahun warga Perumahan Vila Rizki Insaani di kawasan Legok, Kecamatan Pagedangan, Kabupaten Tangerang, hidup tanpa salah satu jaminan utama yang melekat pada rumah cluster: sistem satu pintu (one gate system). Sejak longsor memutus Jalan Rancahaur di Desa Karang Tengah pada 5 November 2024, jalan internal perumahan itu dialihkan menjadi jalur umum bagi kendaraan warga dari luar kompleks — dan hingga berita ini ditulis, perputaran itu belum berakhir.
Warga mengeluhkan dua hal sekaligus: menurunnya keamanan dan hilangnya kenyamanan. Dalam satu tahun terakhir, sejumlah penghuni dilaporkan kehilangan sepeda, sepeda motor, helm, sepatu, hingga burung peliharaan. Seorang anak penghuni bahkan pernah terserempet kendaraan yang melintas di jalan kompleks.
“Pengembang harus bertanggung jawab atas pengembalian akses belakang ini,” kata Anton Suryantoro (42), Pengurus Paguyuban Warga Villa Rizki Insani, kepada Tribun Banten, Rabu (28/10/2026). “Jadi, semoga dengan adanya perbaikan ini, one gate system dapat dikembalikan sebagaimana mestinya.”
Bagaimana Jalan Cluster Berubah Jadi Jalur Umum
Kronologinya bermula dari bencana. Hujan deras pada Selasa sore, 5 November 2024, memicu longsor di tepi Sungai Cimanceuri yang mengikis Jalan Rancahaur, Kampung Ranca Haur, RT 02/02, Desa Karang Tengah. Tebing ambles sepanjang sekitar 40 meter dengan kedalaman mencapai 7 meter; kerusakan badan jalan dilaporkan mencapai 100–150 meter. Tidak ada korban jiwa dalam peristiwa itu.
Jalan Rancahaur adalah penghubung utama warga Desa Karang Tengah dan sekitarnya menuju Kecamatan Parung Panjang, Kabupaten Bogor. Karena putus, sejak 6 November 2024 akses kendaraan dialihkan memakai jalur di samping Perumahan Insaani — keputusan yang dilaporkan Antara Banten saat itu sebagai pengalihan sementara.
Sehari setelah longsor, menurut Anton, pihak pengembang membuka akses jalan kompleks bagi warga luar “untuk sementara waktu”. Namun izin sementara itu tidak pernah ditutup kembali hingga hari ini, hampir dua tahun kemudian, seiring terus bertambahnya penghuni dan volume kendaraan. Pembukaan akses “sementara” itu diumumkan pengembang secara publik — melalui video di akun resmi @insaani.legok pada 6 November 2024, yang juga menyampaikan turut prihatin atas longsor.
Keluhan Keamanan: dari Sepeda hingga Burung Peliharaan
Buat warga yang membeli rumah dengan konsep cluster, perubahan itu terasa nyata sekali. Anton menyebut muncul celah keamanan yang sebelumnya tertutup oleh sistem satu pintu.
“Ya, tentu saja dengan banyaknya kendaraan yang lalu-lalang, seperti yang bapak-bapak lihat, kenyamanan kami sebagai warga Insani menjadi terganggu,” katanya dalam pemberitaan Tribun Banten. “Kemudian, ada potensi celah-celah (kasus pencurian) yang membuat keamanan menjadi berkurang.”
Dalam setahun terakhir, lanjut dia, sejumlah penghuni kehilangan barang demi barang — mulai dari sepeda, sepeda motor, helm, sepatu, hingga burung peliharaan. Beberapa hari sebelum pemberitaan media nasional, kehilangan sepeda masih terjadi lagi.
Yang lebih mengkhawatirkan para orang tua: anak-anak. “Iya, karena ada lalu-lalang kendaraan ini, anak-anak juga ada yang sudah terserempet,” kata Anton kepada TangerangUpdate. Kini, kata dia, anak-anak harus selalu diingatkan untuk berhati-hati — termasuk saat berjalan ke musala untuk mengaji.
Sejumlah penghuni yang rumahnya menghadap jalan utama kompleks juga mengeluh kebisingan kendaraan yang hilir mudik sepanjang hari.
Keputusan Tanpa Musyawarah, Ketegangan yang Salah Alamat
Yang paling menyulut rasa ketidakadilan di kalangan penghuni: keputusan membuka jalan cluster untuk umum diambil pengembang, tanpa musyawarah atau persetujuan penghuni — yang kini berjumlah sekitar 285 kepala keluarga (KK). Ketua Paguyuban Warga Vila Rizki Insaani Zulfani Ahmad Zuhri menegaskan hal yang sama: pembukaan akses tidak pernah dimintakan persetujuannya kepada warga penghuni.
Akibatnya, ketika sebagian penghuni berusaha menutup kembali akses itu, justru penghunilah yang berhadapan langsung dengan warga sekitar kompleks yang selama ini menikmati jalur pintas — ketegangan yang memuncak menjadi kericuhan malam, sebagaimana diberitakan dalam bagian pertama seri ini. Warga menilai posisi mereka tidak adil: keputusan membuka akses dibuat pengembang, tetapi konfrontasi sosialnya ditanggung penghuni. Padahal, kompleks ini dipasarkan dan dijalankan sebagai perumahan cluster dengan sistem satu pintu — janji yang membuat pembeli mau membayar rumah di kawasan itu. Katalog produk resmi pengembang yang beredar daring bahkan menempatkan “entry gate” sebagai salah satu fasilitas utama.
Apa Sebenarnya Hak Warga atas Jalan Cluster Itu?
Secara hukum, ada alasan mengapa warga merasa dikorbankan. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Pasal 20–23) mewajibkan penyelenggara perumahan menyediakan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU) — termasuk jalan lingkungan — yang untuk fasilitas umum wajib diserahterimakan kepada pemerintah daerah. Aturan pelaksananya, PP Nomor 14 Tahun 2016 (sebagaimana diubah PP Nomor 12 Tahun 2021), menegaskan hal serupa: PSU untuk kepentingan umum diserahkan ke pemerintah daerah, sedangkan PSU khusus untuk kepentingan pemilik dan penghuni diserahkan kepada badan atau perkumpulan pemilik/penghuni.
Artinya: selama jalan lingkungan sebuah perumahan belum diserahterimakan kepada pemerintah daerah, jalan itu bukan jalan umum. Warga luar bisa melintas atas izin pengembang — bukan karena hak. Pertanyaan kuncinya, dan ini yang belum pernah dijawab publik: sudahkah jalan lingkungan Vila Rizki Insaani diserahterimakan ke Pemkab Tangerang, atau masih menjadi aset pengembang? Status inilah yang menentukan siapa yang berwenang membuka atau menutup akses — dan siapa yang seharusnya menjelaskan ke publik.
Bagi pembeli, janji “cluster satu pintu” juga bukan sekadar basa-basi. UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberi konsumen hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur (Pasal 4 huruf c) mengenai kondisi dan jaminan barang atau jasa yang dibelinya, dan membebani pelaku usaha tanggung jawab atas kerugian konsumen (Pasal 19).
Warga Luar Juga Korban: “Capek Kita Harus Muter”
Berita ini bukan cerita “warga perumahan versus warga kampung”. Warga yang melintasi kompleks itu adalah korban dari masalah yang sama: jalan penghubung mereka putus hampir dua tahun tanpa perbaikan. Sebelum lelang akhirnya digelar, warga Desa Karang Tengah harus memutar jauh untuk ke Parung Panjang — untuk sekolah, kerja, hingga berobat. “Capek kita harus muter,” kata salah seorang warga kepada Tangerang Pos, Maret 2025.
Karena itu tuntutan warga Vila Rizki Insaani bukan menutup akses seenaknya — melainkan mempercepat pemulihan Jalan Rancahaur agar semua pihak kembali ke kondisi semula: jalan umum yang layak bagi warga desa, dan cluster satu pintu bagi penghuni perumahan.
Kabar dari Lelang: Jalan Baru Normal Paling Cepat Akhir 2027
Kabar baiknya, meski terlambat, perbaikan akhirnya sudah di depan mata. Paket tender “Pembangunan Tanggul Sungai Cimanceuri – Desa Karang Tengah (Multiyears)” resmi diumumkan 16 Oktober 2026 di LPSE Kabupaten Tangerang, dengan pagu Rp31.259.081.592 dari APBD 2026–2027 dan masa pelaksanaan 390 hari kalender. Jadwal resminya: pemenang ditetapkan 3 November 2026, kontrak ditandatangani 12–13 November 2026. Segmen yang dikerjakan persis di tikungan Sungai Cimanceuri yang berbatasan dengan perumahan The River, Vila Rizki Insaani, dan Golden Flower.
Namun hitung-hitungannya tetap pahit bagi warga: dengan 390 hari pelaksanaan setelah kontrak, jalan baru bisa dilalui normal sekitar akhir 2027 — artinya total hampir tiga tahun akses terganggu. “Sudah hampir dua tahun, terhitung sejak 5 November 2024. Sebenarnya ada kabar bahwa sudah ada tender dan sebagainya, tetapi seperti yang kita lihat di lapangan saat ini memang belum ada tindak lanjutnya,” kata Anton. Kronologi lengkap janji yang menguap dibongkar dalam laporan investigasi bagian ketiga seri ini.
Catatan penting lain: kesimpulan awal tim BMKG dan kepolisian yang dilaporkan RRI pada November 2024 menyebut dua kolam retensi (waduk) milik dua perumahan — salah satunya Vila Rizki Insaani — dengan pembuangan kecil di sisi tebing sebagai pemicu longsor. Hingga kini belum ada penjelasan publik dari pengembang atas temuan tersebut, maupun soal apakah pengembang berpartisipasi dalam biaya penanganan.
Siapa Pengembangnya, dan Apa Jawabannya?
Berdasarkan data resmi Kementerian Perumahan (sikumbang.tapera.go.id), pengembang Perumahan Vila Rizki Insaani adalah PT Rizki Asfi Ilhami, anggota Real Estate Indonesia (REI), dengan kantor pemasaran di Ruko ICE Business Park, BSD. Proyek ini tercatat memiliki 301 unit komersil dan dikembangkan di lahan sekitar 8,6 hektare oleh Vila Rizki Group, grup pengembang yang memperkenalkan dirinya telah beroperasi sejak 2008. Hunian ini dipasarkan dengan nama Insaani Legok — antara lain melalui kanal resmi Instagram @insaani.legok.
Saat dikonfirmasi ke kantornya, Rabu (28/10/2026), manajemen pengembang tidak bisa ditemui. “Mohon maaf pak, manajemen sedang rapat, jadi tidak bisa ditemui. Kembali saja lain waktu,” kata petugas Isma Jaya melalui kantor pemasaran, seperti dilaporkan Tribun Banten. Hingga tengah hari itu, belum ada penjelasan resmi dari pengembang.
Redaksi pristiwa.com telah mengirimkan konfirmasi tertulis kepada PT Rizki Asfi Ilhami melalui email resmi redaksi ([email protected]) ke alamat kontak terdaftar pengembang untuk menjawab tiga pertanyaan: (1) mengapa akses cluster dibuka untuk umum tanpa musyawarah penghuni dan kapan akan ditutup kembali; (2) apa tanggung jawab pengembang atas kerugian penghuni akibat menurunnya keamanan selama akses terbuka; dan (3) apa status serah terima jalan lingkungan kepada pemerintah daerah. Jawaban pengembang akan dimuat. Ringkasan lengkap seputar perumahan ini (harga, tipe, status akses) tersedia di halaman fakta Perumahan Vila Rizki Insaani (Legok).
Tanya Jawab
Di mana letak Perumahan Vila Rizki Insaani?
Perumahan Vila Rizki Insaani (kerap ditulis Villa Rizki Insani) berada di Kecamatan Pagedangan, Kabupaten Tangerang, Banten — kawasan Legok dekat Parung Panjang — kadang disebut Insaani Legok — tidak jauh dari BSD. Kompleks seluas sekitar 8,6 hektare ini dikembangkan PT Rizki Asfi Ilhami di bawah Vila Rizki Group.
Kenapa jalan perumahan Vila Rizki Insaani dipakai jalur umum?
Karena longsor 5 November 2024 memutus Jalan Rancahaur di Desa Karang Tengah — penghubung utama menuju Parung Panjang, Bogor. Sejak 6 November 2024 akses dialihkan lewat jalan internal perumahan atas izin pengembang, yang dimaksudkan sementara namun berlanjut hampir dua tahun karena jalan belum diperbaiki.
Apa saja keluhan warga Villa Rizki Insani?
Menurunnya keamanan (kehilangan sepeda, motor, helm, sepatu, hingga burung peliharaan dalam setahun terakhir), seorang anak terserempet kendaraan, hilangnya kenyamanan karena lalu-lalang kendaraan, dan matinya fungsi one gate system yang menjadi janji cluster.
Kapan Jalan Rancahaur diperbaiki?
Tender resmi telah dibuka 16 Oktober 2026 (pagu Rp31,26 miliar, APBD 2026–2027). Pemenang ditetapkan 3 November 2026, kontrak 12–13 November 2026, dan pelaksanaan 390 hari kalender — artinya jalan diperkirakan bisa dilalui normal sekitar akhir 2027.
Apakah warga luar berhak melintasi jalan perumahan itu?
Sesuai UU 1/2011 dan PP 14/2016, jalan lingkungan perumahan menjadi jalan umum hanya setelah diserahterimakan kepada pemerintah daerah. Selama status itu belum jelas, melintas adalah soal izin pengembang — bukan hak warga luar. Status serah terima jalan Vila Rizki Insaani belum pernah dijelaskan publik.
Apa itu one gate system dan mengapa penting bagi warga?
One gate system (sistem satu pintu) berarti seluruh akses masuk-keluar kompleks melewati satu gerbang terkontrol — menjamin keamanan dan privasi penghuni. Ini salah satu nilai jual utama rumah cluster dan alasan warga menuntutnya dikembalikan setelah Jalan Rancahaur selesai diperbaiki.
Redaksi menerima hak jawab dari semua pihak yang disebut dalam pemberitaan ini, termasuk PT Rizki Asfi Ilhami, Paguyuban Warga Vila Rizki Insaani, dan Pemerintah Kabupaten Tangerang. Jawaban dimuat. Koreksi atas kesalahan faktual akan segera dicantumkan sesuai pedoman pemberitaan media siber.
Sumber & rujukan: Tribun Banten · TangerangUpdate · Antara Banten · RRI · Tangerang Pos · Tapera · Data lelang LPSE (cermin) · Instagram resmi @insaani.legok (pengumuman akses, 6/11/2024)
